Få det bedste ejendomsinvesterings afkast

Hvad er et afkast og hvorfor er det vigtigt?

Afkastet på investeringsejendomme bruges oftest, som en indikator på værdien af en investeringsejendom. Afkast kan også omtales som forrentning af din investering. Begge udtryk er valide og betyder altså det samme i finansverden og indenfor ejendomsinvestering.

Afkastet er dog ikke det eneste parameter, du skal være opmærksom på, når du vælger en investeringsejendom:

  1. Den geografiske placering af din nye ejendom kan også have en betydning, da det ofte er lettere at administrere ejendomme, som ligger tæt på en selv.
  2. Finansieringen af købet kan have indflydelse på forrentning af din investering.

Afkastet er dog ofte et afgørende parameter for valget af investeringsejendomme. Afkastprocenten er forrentningen af din investering.

Beregning af din ejendomsinvestering

Afkastet for en ejendom beregnes via DCF-modellen. DCF er en forkortelse for ”Discounted Cash Flow” – på dansk kan det kaldes ”Diskonteret Pengestrøm”. Denne model bruges til at værdisætte investeringer og udregne din forventede formueudvikling.

Afkastet bestemmes af den tilbagediskonteret værdi af de forventede fremtidige indtægter fra ejendommen. Afkastet kan meget simpelt udregnes sådan:

Lejeindtægter
Købesum


Ovenstående udregning er altså en forsimplet version af, hvordan du nemt og hurtigt kan få en indikation omkring forrentningen af din investering. Vil du have en mere præcis model til at udregne det nuværende afkast, skal du benytte nedenstående model:

Lejeindtægter - drifsudgifter
Købesum – (depositum + forudbetalt leje)

Vi har lavet en mere dybde guide til udregning af afkast og værdiansættelsen af investeringsejendomme, som kan findes her. Men kort beskrevet, så bliver de nuværende indtægter for udlejningen af den givne ejendom brugt til forudse fremtidig indtjening og fremtidige afkast.

Afkastet opgøres på årsbasis og afkastet repræsenterer indtjeningen ved købet af den givne ejendom efter et år.

Årsagen til, at vi opgør afkastet i procent, og ikke en konkrete fortjeneste er, at procenten kan hjælpe dig ved finansiering af købesummen, for det er nemlig vigtigt, at du kan finansiere din investeringsejendom til en lavere rente end afkastet, hvis du ønsker at tjene penge.

Derfor kan det være en god ide at søge finansiering hos flere forskellige banker for at få den billigste løsning.

”Det beregnede afkast er ikke altid retvisende. Moderne eller nybyggede ejendomme vil have det mest retvisende aflast. Mens afkastet for ældre ejendomme ofte kan forbedres. En af de mest effektive metoder til at øge ens afkast, er modernisering af lejemålet. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på prisen for modernisering. Hvis du ikke selv er ekspert, så kan du hyre en arkitekt eller tømrer, som kan give dig en pris på moderniseringen af ejendommen.” - Poul Randrup, investeringschef for i København for EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Eksempel på afkast

Afkast, eller forrentning af din investering beskriver, hvor meget din formue vokser pr. år

Hvis din ejendom fx koster 100.000 kr. og har et afkast på 10%, vil din formue stige med 10.000 kr. årligt. 

Forrentning af investering

Intet i livet er risikofrit, og derfor kan man heller ikke sige afkast uden også at nævne risiko. De fleste investerer for at opnå et højt afkast - og jo højere et afkast, jo større risiko må du ligeledes acceptere. 

Risiko beskriver, hvor sandsynligt og sikkert det er, at et fremtidigt afkast kan forudsiges, eller hvor stort udsving, du kan forvente i afkastet fra det ene år til det andet. Dermed kan man sige, at der er en større sammenhæng mellem det forventede afkast og den risiko, du er villig til at løbe. 

En høj risiko hænger ofte sammen med muligheden for et højere afkast, hvorimod en lav risiko investering, forventeligt, vil have et lavere afkast end ved høj risiko investeringer.

For de fleste er et "godt" afkast dog ensbetydende med at investeringen vokser; langsomt men stabilt.

Hvad der betegnes som et godt afkast, kommer altså ofte an på, hvad du benchmarker din investering op mod. Dette vil en investeringsrådgiver kunne hjælpe dig med. 

Modernisering af din nye boligudlejningsejendom, er et godt trick til at få hævet lejen og dermed dit afkast. Men du bliver ofte nødt til at have disse penge selv. Derfor kan det være vigtigt ikke at bruge hele sin formue på finansiering af købet, men holde nogle penge i reserve, som kan bruges til moderniseringen af ejendommen. Inden du køber ejendommen, kan det være værd at undersøge: Hvad koster det at få ejendommen moderniseret, og hvor meget kan lejen stige som konsekvens af dette?  Er det realistisk at ombygge ejendommen? Måske find noget professional hjælp, som kan give dig et bud på en pris for en modernisering.”  - Poul Randrup, investeringschef for i København for EDC Erhverv Poul Erik Bech. Poul Randrup har mange års erfaring med investeringsejendomme. Her på Ejendomstorvets Ejendomsinvesterings Guide deler Poul ud af sin store viden. 


Hvilke investeringsmuligheder har jeg?

Hvis du er interesseret i investeringer og investorverden, så har du forskellige muligheder. De mest populære former for investeringer er:

  1. Aktier
  2. Obligationer
  3. Ejendomsinvestering

Ovenstående investeringsmuligheder har alle potentiale til af give et økonomisk afkast – men også en risiko for at du kan tabe din investering.

Når du vurderer, hvilke investeringsmuligheder, som passer bedst til dine forventninger, kan du altså med fordel indtænke din risikovillighed: for jo større risiko og mulighed for et højere afkast, desto større risiko for at tabe pengene.

Aktier

Investering i aktier er for alle, og det kan også give mening at investere en mindre opsparing, hvis du ikke har en stor formue

 Af ovenstående investeringsmuligheder, kan du forvente at aktieinvesteringer er den mest risikofyldte investering, men du kan som udgangspunkt også forvente et højere afkast end ved henholdsvis obligationer og ejendomsinvestering.

Obligationer

Når du køber en obligation, låner du som udgangspunkt penge til en stat, en virksomhed eller et realkreditinstitut i en vis årrække mod en bestemt rente.

Obligationer giver et relativt godt billede af, hvilken forrentning du kan forvente de næste mange år frem. Obligationer er mindre risikofyldte end aktier, men dit økonomiske afkast vil ofte også være mindre.

Ejendomsinvestering

At investere i fast ejendom kan være en sund og god investeringsmulighed. Mange vælger at investere i udlejningsejendomme, boligudlejningsejendomme eller projekt- og udviklingsejendomme.

Ved udlejningsejendomme er formålet med ejendommen, at du udlejer den til private eller erhvervspersoner – fx med henblik på erhvervslokaler

Når du vælger en boligudlejningsejendom, er formålet med ejendommen, at den skal udlejes til privatpersoner, der skal benytte ejendommen til boliger. Typisk vil du købe lejlighederne i ejendommen, for at udleje dem.

Hvis du er ny på markedet og står overfor din allerførste ejendomsinvestering, vil de fleste anbefale denne investeringsmulighed.

Projekt- og udviklingsejendomme er ofte anbefalet til den garvede ejendomsinvestorer, da denne investeringsmulighed både kræver kapital og tid.

Formålet med projekt- og udviklingsejendomme er, at du køber en bygning, der enten skal rives ned eller istandsættes. Efterfølgende vil du sælge ejendommen til en højere pris eller bibeholde ejendommen og udleje boliger eller erhvervslokalerne til en højere husleje, hvilket giver dig et højere økonomisk afkast end inden ejendommen blev genopbygget eller istandsat.

Kan jeg påvirke mit økonomiske afkast og dermed få et højere afkast?

Der findes flere måder, hvorpå du kan påvirke dit fremtidige afkast, men her vil vi særligt fremhæve de to mest populære måder at genererer et højere afkast, ligesom vi også vil komme kort ind på, hvad du skal være opmærksom på, så det økonomiske afkast stemmer overens med dine forventninger.

Moderniser ejendommen og få en bedre forrentning af din investering

Er der mulighed for at modernisere ejendommen udvendigt eller indvendigt, så er der potentiale for, at du kan få et højere afkast på din ejendom.

Ved at modernisere bygningen, vil du kunne øge huslejen tilsvarende til den værdi, som moderniseringen påfører* bygningen.

Det er dog vigtigt, at du ikke sætter din husleje alt for højt, da husklagenævnet har nogle særlige retningslinjer omkring priser for husleje, som du bør efterleve.

Hvorvidt det kan betale sig at modernisere, kommer an på flere parametre:

-       Hvad koster moderniseringen?

-       Hvad kan du fremadrettet tage i husleje?

-       Hvad bliver det fremtidige afkast, når de nye driftsomkostninger og den husleje beregnes?

Ombyg ejendommen og udnyt potentialet

Kan du ombygge din ejendom – enten ved at rive den ned og genopbygge den – eller ved en gennemgribende renovering, hvor du har mulighed for at lave flere mindre lokaler, udvide lejligheder eller noget helt tredje.

Når du ombygger eller genopbygger en ejendom, kan du udnytte hele potentialet og styrke din vision – uanset om du vil have flere små lokaler, færre men større lokaler eller benytte ejendomme til blandet bolig og erhverv.

Inden du kaster dig ud i den helt store udvikling af din ejendom, skal du indtænke:

-       Har du kapital til ombygningen eller genopbygningen af ejendommen, hvor du ikke vil få penge i husleje?

-       Hvad kan du forvente af få i husleje, når ejendommen står færdig?

-       Vil du sælge ejendommen med det samme efter den er nyopført/renoveret, eller har du planer om at beholde ejendommen og få det økonomiske afkast, som bygningen kan give dig?

De generelle overvejelser, som vil kunne påvirke din forrentning af din investering

Ud over ovenstående parametre, bør du også overveje tidshorisonten, placeringen af bygningen og muligheden for byudvikling. En positiv eller negativ påvirkning af disse parametre, vil kunne påvirke din ejendoms værdi.

Tidshorisont

Investering i ejendomme skal som udgangspunkt anskues som en længerevarende investeringsmulighed.

Den generelle anbefaling er, at du som en tommelfingerregel bør vente min. 5 år med at sælge din ejendom, da forrentningen af din investering ellers vil være for lave, mens transaktionsomkostningerne vil være for høje.

Beliggenhed

Ejendommens beliggenhed kan have en stor betydning på din egen forretning. De fleste vælger en ejendom, så ligger inden for en relativ kort afstand fra, hvor de selv bor.

De fleste investorer mener nemlig, at det er lettere at administrere en ejendom, når du nemt og hurtigt har mulighed for at komme frem og tilbage mellem din egen bolig og din investeringsejendom.

Derudover kan du med fordel indtænke, at tilflytningen i storbyerne er størst, men ar prisen for at komme ind på markedet i det større byer også er tilsvarende højere.

Derfor kan du også overveje en af de mindre provinsbyer, hvor prisen for indtrædelse på markedet er markant lavere, hvorfor afkastet som udgangspunkt også vil være højere her. Dog er det alpha og omega, at du også overvejer, at det dog kan være sværere at finde en lejer i provinsen, hvilket hurtigt kan påvirke dit afkast negativt.

Byudvikling

Planer omkring infrastruktur, åbning eller lukning af skoler samt til- eller fraflytninge af arbejdspladser har muligheden for at påvirke byudviklingen i en negativ eller positiv retning. Disse planer om byudvikling eller -afvikling, vil definitivt påvirke din ejendoms tiltrækningskraft dens værdi og derfor også ejendommens potentiale for et mindre eller større økonomisk afkast.

Det er altså helt optimalt at investere i en ejendom, som ligger i et område, der endnu ikke er toppet.

Hvorfor nogle ejendomme har et negativt afkast?

Hvis du har kigget alle investeringsejendomme igennem på Ejendomstorvet.dk, har du nok mødt nogle få ejendomme med et negativt afkast. Du kan se alle vores investeringsejendomme her.

Det kan variere, hvorfor en investeringsejendom har et negativt afkast og du vil få det bedste svar ved at kontakte den tilknyttede erhvervsmægler for den givne ejendom.

Overordnet vil det ofte skyldes, at den givne investeringsejendom ikke eller kun delvist er udlejet, og derfor har urealiserede indtægter.

Dette kan ske, når ældre ejendomme for første gang sælges som investeringsejendomme. Disse ejendomme har et uudnyttet areal, som ikke før er blevet udlejet, hvorfor denne indtægt ikke medregnes i afkastet. I disse typer ejendomme beregnes afkastet stadig efter lejeindtægter fra de forrige år, hvor ejendommen måske kun delvist har været udlejet eller brugt til noget andet. 

Du skal derfor ikke lade dig skræmme af et negativt afkast. Disse ejendomme har stort potentiale for et højere afkast og kan give en stor gevinst fremadrettet.

Finder du en ejendom med et negativt afkast, vil det derfor være en god idé at kontakte den ansvarlige mægler for ejendommen, som vil kunne forklare dig, hvorfor afkastet er negativt.

Læs mere