Menu

Har priserne på boligejendomme nået toppen?

EDC ERHVERV - 07 JANUAR 2019 - #BRANCHENYT

 

Indlægget er skrevet og bragt af EDC Erhverv. 

Salgspriserne på boligudlejningsejendomme er steget kraftigt de senere år. Investorerne i EDC Erhvervs store, årlige Forventningsundersøgelse ser anderledes på udsigterne det kommende år end EDC Erhverv. Læs også om vurderingen af renten og lånevilkårene.

I EDC Erhvervs Forventningsundersøgelse for 2019 forudser hver anden adspurgte investor, at de senere års prisstigninger kan fortsætte for boligudlejningsejendomme, det mest populære ejendomssegment blandt investorer. Undersøgelsen er gennemført for fjerde år i træk. Den er denne gang baseret på rekordmange svar fra 1.443 virksomheder og investorer. Alligevel er vurderingen nok en tand for optimistisk, mener Frank Jensen, partner og direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech samt formand for EDC Erhverv-samarbejdet.

Priserne har nået et højt niveau

”Priserne kan næppe blive ved med at stige. Efter flere år med stigninger har priserne nået et højt niveau, hvor de vil stabilisere sig. Man skal ikke investere i boligudlejningsejendomme i forventning om store konjunkturgevinster som de foregående to-tre-fire år. Og med det høje prisniveau kan det for mange investorer være det rigtige tidspunkt at tage gevinsten hjem. Fx hvis der er overvejelser om generationsskifte,” siger Frank Jensen.

Prisudviklingen hænger blandt andet sammen med de stigende huslejeniveauer – som igen skyldes højere priser på ejerboliger og øget indbyggertal i København og de største provinsbyer.

”Lejeniveauerne for nye udlejningsejendomme er kommet højt op, og vi tror ikke på yderligere lejestigninger. Tværtimod kan der komme en lille korrektion nedad i fx København, Aarhus og Aalborg,” påpeger Frank Jensen.

Han tilføjer, at investorer også skal være opmærksomme på, at det i nogle tilfælde er blevet mere risikabelt at modernisere ældre lejligheder, så boligerne kan udlejes på markedsvilkår:

”Priserne på ældre ejendomme er nogle steder blevet så høje, at forretningsmodellen er kommet under pres. Man skal se på, hvad ejendommen koster per kvadratmeter, hvad forbedringerne løber op i per kvadratmeter, og hvor lang tid man skal vente på at kunne komme i gang med moderniseringer. Det skal vurderes i forhold til, hvad man kan leje ud til,” siger Frank Jensen.

Han tilføjer, at der er geografiske forskelle: I hovedstaden er lejeniveauerne fx nået højt op, men i en del provinsbyer kan der stadig være plads til højere leje.

Stadig godt at købe

Selv om der næppe ligger større prisstigninger lige om hjørnet, er det ifølge Frank Jensen stadig en god idé at investere i boligejendomme.

”Man skal se på, om ejendommen har et stabilt cashflow eller et udviklingspotentiale. Man kan opnå en pæn forrentning på omkring 8 procent af sin egenkapital, hvis man fx køber ind med et afkast på 4 procent og får belåning på 70-80 procent af værdien til en rente på 1½-2 procent.”

Frank Jensen tilføjer, at investorer skal have de alternative investeringsmuligheder for øje:

”I banken skal man betale for at have pengene stående, og med obligationer kan man få op til 2-2½ procent. Men man risikerer et stort kurstab, hvis renten stiger. Endelig er aktier meget usikre i øjeblikket: Oplever vi en korrektion i markedet eller et større fald? I det lys kan det være ganske fornuftigt med et stabilt afkast fra en boligejendom uden den store udlejningsrisiko.”

Udsigt til svagt stigende rente

I Forventningsundersøgelsen vurderer fire ud af ti investorer, at renten vil stige i løbet af 2019. Den vurdering deler EDC Erhverv et stykke ad vejen.

”Vi tror, at Europa vil befinde sig på et lavt renteniveau det kommende år og nok også et par år fra nu. Der kan komme en mindre stigning i renten på 0,2-0,3 procentpoint for de korte papirer og på 0,50-0,75 procentpoint på 5-10-årige papirer. Men vi får næppe et voldsomt niveauskifte. Europa har ikke vækst af betydning, der kan udløse markant højere rente. USA har anderledes høj vækst, men renteudviklingen i USA og Europa er ikke længere koblet sammen,” pointerer Frank Jensen.

Europa døjer blandt andet med usikkerhed om den langstrakte britiske EU-skilsmisse, med stor gæld i Italien og andre sydeuropæiske lande og med lav vækst i flere lande.

Lidt strammere lånevilkår

Investorerne i Forventningsundersøgelsen er en tand mere optimistiske end EDC Erhverv vedrørende lånevilkårene. Kun hver femte investor forudser, at det bliver sværere at få finansieret ejendomsinvesteringer det kommende år. Mens langt hovedparten tror på uændrede lånevilkår. Otte procent tror endda, at det bliver nemmere at låne til mursten.

Frank Jensen kan registrere, at realkreditselskaberne er ved at stramme lånevilkårene en smule:

”Med de stigende priser har vi gennem det seneste halve år kunnet fornemme en opstramning på lån til nyopførte ejendomme. Her foretrækker realkreditselskaberne nu at belåne 70 procent af værdien mod tidligere 80 procent. Kvadratmeterpriserne er kommet højt op, og långiverne er usikre på, om lejeniveauerne kan holde, og de er mere opmærksomme på, om der kan opstå tomgang. De ser også på, hvad det betyder for værdien af ejendom, hvis lejeniveauet falder med 200 kroner per kvadratmeter, og samlet holder de lidt bedre fast på pengene end før.”

 

Leder du efter nye lokaler til din virksomhed?

Så kan du søge blandt hele landets ledige erhvervslokaler, investeringsejendomme og kontorpladser på Ejendomstorvet.dkStart din søgning her!

 

Fik du læst?

Se alle indlæg i kategorien branchenyt

0 kommentarer


Skriv en kommentar

(max 1000 karakterer)
SKRIV KOMMENTAR